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    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本明細36條

    發(fā)布時(shí)間:2015-08-03作者:來(lái)源:瀏覽次數:4639

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本明細36條

    房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本的種類(lèi)和內容具體包括哪些,是項目成本核算必須明確的事項。小編歸納出36條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本明細,完整全面!

      一、為取得土地開(kāi)發(fā)使用權產(chǎn)生的費用

      1.政府地價(jià)及市政配套費

      支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費,向政府部門(mén)交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補交的地價(jià)。

      2.合作款項

      補償合作方地價(jià)、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

      3.紅線(xiàn)外市政設施費

      紅線(xiàn)外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線(xiàn)鋪設費、接口補償費。

      4.拆遷補償費

      有關(guān)地上、地下建筑物或附著(zhù)物的拆遷補償凈支出,安置及動(dòng)遷支出,農作物補償費,危房補償費等。

      二、開(kāi)發(fā)前期準備費(前期工程費)

      指在取得土地開(kāi)發(fā)權之后、項目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容:

      5.勘察設計費

      (1) 勘測丈量費:包括初勘、詳勘等。主要有:水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費,沉降觀(guān)測費,日照測試費、撥地釘樁驗線(xiàn)費、復線(xiàn)費、定線(xiàn)費、施工放線(xiàn)費、建筑面積丈量費等。

      (2) 規劃設計費:

      規劃費:方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。

      設計費:施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀(guān)設計費等。

      其他:可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。

      (3) 建筑研究用房費:包括材料及施工費

      6.報批報建增容費

      (1) 報批報建費:包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開(kāi)設費等、規劃管理費、新材料基金(或墻改專(zhuān)項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

      項目整體性報批報建費:項目報建時(shí)按規定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報批費。

      (2) 增容費:包括水、電、煤氣增容費

      7.“三通一平”費

      (1) 臨時(shí)道路:接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)道路的設計、建造費用。

      (2) 臨時(shí)用電:接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)用電規劃設計費、臨時(shí)管線(xiàn)鋪設、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費用。

      (3) 臨時(shí)用水:接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)給排水設施的設計、建造、管線(xiàn)鋪設、改造、遷移等費用。

      (4) 場(chǎng)地平整:基礎開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運、舊房拆除等費用。

      8.臨時(shí)設施費

      (1) 臨時(shí)圍墻:包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。

      (2) 臨時(shí)辦公室:租金、建造及裝飾費用。

      (3) 臨時(shí)場(chǎng)地占用費:含施工用臨時(shí)占道費、臨時(shí)借用空地租費。

      (4) 臨時(shí)圍板:包括設計、建造、裝飾費用。

      三、主體建筑工程費(建安工程費)

      指項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括:

      9.基礎造價(jià)

      包括土石方、樁基、護壁(坡)工程費,基礎處理費、樁基咨詢(xún)及檢測費、降水。

      10.結構及粗裝修造價(jià)

      主要包括砼框架(含獨立柱基和條基等淺基礎)、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高層建筑的裙樓有架空層,原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓)。

      11.門(mén)窗工程

      主要包括單元門(mén)、入戶(hù)門(mén)、戶(hù)內門(mén)、外墻門(mén)窗、防火門(mén)的費用。

      12.公共部位精裝修費

      主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。

      13.戶(hù)內精裝修費

      主要包括廚房、衛生間、廳房、陽(yáng)臺、露臺的精裝修費用。

      四、主體安裝工程費(建安工程費)

      14.室內水暖氣電管線(xiàn)設備費

      (1) 室內給排水系統費(自來(lái)水/排水/直飲水/熱水);

      (2) 室內采暖系統費(地板熱/電熱膜/分戶(hù)燃氣爐/管道系統/暖氣片);

      (3) 室內燃氣系統費;

      (4) 室內電氣工程費:包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶(hù)配電箱、管線(xiàn)敷設、燈具、開(kāi)關(guān)插座、含弱電工程管盒預埋

      15.室內設備及其安裝費

      (1) 通風(fēng)空調系統費:包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風(fēng)系統費用;

      (2) 電梯及其安裝費;

      (3) 發(fā)電機及其安裝費:包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費;

      (4) 消防系統費:包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費;

      (5) 人防設備及安裝費:包括密閉門(mén)、氣體過(guò)濾裝置等。

      16.弱電系統費

      (1) 居家防盜系統費用:包括陽(yáng)臺及室內紅外探測防盜、門(mén)磁、緊急按扭等;

      (2) 對講系統費用:包括可視及非可視對講系統費用;

      (3) 三表遠傳系統費用:包括水、電、氣遠程抄表系統費用;

      (4) 有線(xiàn)電視費用:包括有線(xiàn)電視、衛星電視主體內外布線(xiàn)及終端插座費用;

      (5) 電話(huà)系統費用:包括主體內外布線(xiàn)及終端插座費用;

      (6) 寬帶網(wǎng):包括主體內外布線(xiàn)及終端插座費用。

      五、社區管網(wǎng)工程費(基礎設施費)

      17.室外給排水系統費

      (1) 室外給水系統費:主要包括小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用;

      (2) 雨污水系統費用

      18.室外采暖系統費

      主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用

      19.室外燃氣系統費

      主要包括管道系統、調壓站。

      20.室外電氣及高低壓設備費

      (1) 高低壓配電設備及安裝:包括紅線(xiàn)到配電房的高壓線(xiàn)、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用;

      (2) 室外強電管道及電纜敷設:室外強電總平線(xiàn)路部分費用;

      (3) 室外弱電管道埋設:包括用于電視、電話(huà)、寬帶網(wǎng)、智能化布線(xiàn)的管道預埋、檢查井等費用

      21.室外智能化系統費

      (1) 停車(chē)管理系統費用:包括露天停車(chē)場(chǎng)管理系統、地下室或架空層停車(chē)場(chǎng)管理系統的費用;

      (2) 小區閉路監控系統費用:包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費用;

      (3) 周界紅外防越系統費用:紅外對掃等;

      (4) 小區門(mén)禁系統費用;

      (5) 電子巡更系統費用;

      (6) 電子公告屏費用

      六、園林環(huán)境工程費(基礎設施費)

      指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià),主要包括:

      22.綠化建設費

      包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化支出;

      23.建筑小品

      雕塑、水景、環(huán)廊、假山等;

      24.道路、廣場(chǎng)建造費

      道路廣場(chǎng)鋪設、開(kāi)設路口工程及補償費等;

      25.圍墻建造費

      包括永久性圍墻、圍欄及大門(mén);

      26.室外照明

      室外照明電氣工程,如路燈、草坪燈;

      27.室外背景音樂(lè )

      28.室外零星設施

      兒童游樂(lè )設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘等。

      七、配套設施費(公共配套設施費)

      指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中,根據有關(guān)法規,產(chǎn)權及收益權不屬于開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。主要包括以下幾類(lèi):

      29.在開(kāi)發(fā)小區內發(fā)生的不會(huì )產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設施支出,包括居委會(huì )、派出所、崗亭、兒童樂(lè )園、自行車(chē)棚等;

      30.在開(kāi)發(fā)小區內發(fā)生的根據法規或經(jīng)營(yíng)慣例,其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì )的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設施的支出,如建造幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設施的支出;

      31.開(kāi)發(fā)小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權時(shí),發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費用;

      32.對于產(chǎn)權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車(chē)位等設施,應根據當地政府法規、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補交地價(jià)或人防工程費等措施,得到政府部門(mén)認可,取得了該配套設施的產(chǎn)權,則應作為經(jīng)營(yíng)性項目獨立核算。

      該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進(jìn)行核算,如:

      a.游泳池:土建、設備、設施;

      b.業(yè)主會(huì )所:設計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會(huì )所結構;

      c.幼兒園:建造成本及配套資產(chǎn)購置;

      d.學(xué)校:建造成本及配套資產(chǎn)購置;

      e.球場(chǎng);

      f.設備用房:配電房、水泵房土建及裝修費;

      g.車(chē)站建造費:土建、設備、各項設施。

      八、開(kāi)發(fā)間接費

      開(kāi)發(fā)間接費核算與項目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節的成本費用性支出;以及項目營(yíng)銷(xiāo)設施建造費。

      33.工程管理費

      (1) 工程監理費:支付給聘請的項目或工程監理單位的費用;

      (2) 預結算編審費:支付給造價(jià)咨詢(xún)公司的預結算的編制、審核費用;

      (3) 行政管理費:直接從事項目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的行政費

      (4) 施工合同外獎金:趕工獎、進(jìn)度獎

      (5) 工程質(zhì)量監督費:建設主管部門(mén)的質(zhì)監費;

      (6) 安全監督費:建設主管部門(mén)的安監費;

      (7) 工程保險費。

      34.營(yíng)銷(xiāo)設施建造費

      (1) 廣告設施及發(fā)布費:車(chē)站廣告、路牌廣告;

      (2) 銷(xiāo)售環(huán)境改造費:會(huì )所、推出銷(xiāo)售樓盤(pán)(含示范單位)周?chē)蠕N(xiāo)售區域銷(xiāo)售期間的現場(chǎng)設計、工程、裝飾費;臨時(shí)銷(xiāo)售通道的設計、工程、裝飾等費用;

      (3) 售樓處裝修、裝飾費:設計、工程、裝飾等;

      (4) 樣板間:包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用;主體內樣板間銷(xiāo)售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用,在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄,考核時(shí)從總費用中扣除;

      (5) 其他。

      35.資本化借款費用

      包括直接用于項目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷(xiāo)和輔助費用,以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續費等。

      36.物業(yè)管理完善費

      包括按規定應由開(kāi)發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項基金;以及小區入住前投入的物業(yè)管理費用。


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